Статьи

Управляющая организация в ЖКХ: де-факто и де-юре

 

 

Термин « управляющая организация в ЖКХ» появился в юридической практике с введением в действие нового Жилищного Кодекса

С юридической точки зрения, управляющая организация - организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами. В процессе своей жизнедеятельности данный институт претерпел некие изменения, но выжил и продолжает функционировать до сегодняшнего дня, о чем свидетельствует, в том числе и обширная судебная практика, где управляющие компании выступают как истцами так и ответчиками.

За период с 01 октября 2014 года по 01 ноября 2014 года в 79 Российских регионах было рассмотрено 4171 дело по искам о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи, тепло и электроэнергию, где управляющие организации выступают в качестве истцов. По 2　466 (59%) гражданским делам исковые требования удовлетворены полностью, 466 (11%) исковые требования удовлетворены частично и 55 (1%) в удовлетворении исковых требований отказано.

Установлено, что распространёнными являются обстоятельства, где потребители в полной мере и должном объеме получают и потребляют коммунальные услуги, а исполнитель добросовестно выполняет взятые на себя обязательства по содержанию и ремонту жилого фонда. В этом случае торжество правосудия налицо и ответчик, как правило, не возражает против заявленных исковых требований.

Так в решении Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры № 2-8064/2014-М-7867/2014 от 31 октября 2014 года, истец обратился в суд с исковым заявлением к гражданке П. с иском о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальных услуг. Ответчик П. представила суду заявление о признании исковых требований истца в полном объеме.

На основании ч. 3　ст. 173 ГПК РФ　при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Исковые требования Управляющей компании о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальных услуг удовлетворены.

В соответствии с ч. 14 ст. 155 лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Вместе с тем, при наличии оснований для применения ст. 333 НК РФ суд может уменьшить размер пени, не зависимо от того, заявлялось ли такое ходатайство в процессе судебного заседания. Возложения решения данного вопроса на суды общей юрисдикции при его явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия (ст. 14 Международного Пакта от 16.12.1966 "О гражданских и политических правах"

Нередко ответчики не являются в судебное заседание. Однако, это не препятствует рассмотрению дела по существу и вынесению судебного решения. В случае неявки в суд ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело рассматривается в порядке заочного производства.

Однако, вторая часть не платежей 11% от общего числа, составляет категория, когда управляющая компания недобросовестно оказывает услуги по содержанию и ремонту жилого фонда и в данном случае квартиросъемщики вынужденно не оплачивают счета и не признают исковые требования.

Так в решении Чеховского городского суда Московской области № 2-1406/2014 от 26.05.2014 года и №2-1593/2014 от 26.05.2014 года истец обратился в суд с исковым требованием к гражданам П. и Л. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения. Ответчики исковые требования не признали, пояснив, что истец не оказывает услуги по содержанию и ремонту жилого фонда и не имеет права требовать оплату за не оказанные услуги. Помимо этого, ответчиками было предоставлено ряд фотографий, выписок, обращений в компетентные органы с получением ответов и привлечением управляющей организации к ответственности за не выполнение возложенных на нее обязательств. Судом не были приняты во внимание данные обстоятельства, так как подтверждением не оказания услуг являются установленной формы акты, которых в наличии у ответчиков не оказалось.

В данном случае имеет место коллизия: представленные ответчиками доказательства обладали всеми признаками таковых, могли быть признаны относимыми к рассматриваемым делам, допустимыми и полученными законными средствами и способами, однако форма в рассматриваемом случае превалировала над содержанием.

Исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании того, что ответчики зарегистрированы по указанным адресам, что подтверждается выписками из домовой книги и лицевого счета.

В соответствии со ст. 65 ЖК РФ предусмотрено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

На основании ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такая обязанность возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение

Фактически позиция судебных органов такова, что каждый случай уклонения от выполнения обязанностей по содержанию и ремонту жилого фонда должен быть подтвержден актом подписаным жильцами и представителями обслуживающей организации. На практике, последние уклоняются от участия в составлении актов и иными способами препятствуют фиксации данных фактов, что приводит в судебном заседании к удовлетворению исковых требований и не возможности доказать не оказание услуг в полном объеме.

Как же фиксируются периоды не предоставления коммунальных услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества.

Потребитель должен уведомить об этом соответствующую службу исполнителя. Уведомление подлежит обязательной регистрации с присвоением номера обращения. Если сотруднику известны причины, он должен незамедлительно сообщить об этом и сделать отметку в журнале регистрации заявок. По ходатайству одной из сторон, выписка из журнала регистрации заявок может быть истребована судом для приобщения к материалам гражданского дела.

Если сотруднику диспетчерской службы не известны причины, он должен согласовать время и дату установления факта не предоставления услуг и составления соответствующего акта.

В соответствии со ст. 55ГПК РФ Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Одним из доказательств по делу о взыскании задолженности является расчет взыскиваемой суммы, прилагаемый к исковому заявлению. На основании ст. 132 ГПК РФ должен быть подписан истцом или его представителем. По исковым требованиям зачастую расчет взыскиваемых сумм предоставляется за подписью бухгалтера, техника, начальника участка.

В результате увеличивающейся недобросовестности управляющих компаний количество не довольных потребителей услуг растет и , как следствие возрастает количество гражданских де в судах.

При рассмотрении исков такой категории исследуется вопрос о сроке исковой давности. Течение срока исковой давности начинается в отношении каждой отдельной части просроченного платежа со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (Постановление пленума ВС № 15 от 12 ноября 2001 года)

В частности, в рамках судебного заседания по гражданскому делу №2-349/2013 по иску управляющей компании к гражданам В. о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, по ходатайству ответчиков, были применены сроки исковой давности и исковые требования удовлетворены частично.

Приведенная выше позиция представляется однобокой и не позволяющей в полной мере осуществлять свои процессуальные права и осуществлять самозащиту гражданских прав.

В данной статье предлагаем более широко посмотреть на имеющиеся правовые основания защиты.

Таковым является Постановление № 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"

Противозаконное сокрытие информации может указывать на заведомую недобросовестность контрагента по оплате услуг, а потому воздержание от оплаты услуг до устранения нарушения является абсолютно законной мерой в рамках самозащиты права (ст. 14 ГК РФ) и полностью корреспондируется с закрепленным в гражданском законодательстве требованием проявлять　должную осмотрительность в процессе осуществления гражданских прав.

Многообразие современных средств коммуникации и способов получения информации позволяет УК заявлять о доступности указанных сведение в сети Интернет, при этом необходимо обратить внимание на то, что официальные сайты многих управляющих компаний работают в тестовом режиме, который позволяет тестировать функциональность и жизнеспособность сайта, проводить опытную эксплуатацию. При этом нельзя считать информацию, опубликованную на такого рода сайте, официальной.

Возможность ответчика намеренно приостановить оплату по предъявляемым счетам со стороны истца может расцениваться в качестве способа защиты своего нарушенного права на беспрепятственное получение от исполнителя услуг информации, в том числе и о ценообразовании. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731(ред. от 26.03.2014)"Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", управляющая организация обязана раскрывать информацию о полномочиях и подтверждающих документах, стоимости работ (услуг), в частности, стоимости каждой работы (услуги).

Согласно п. 6 ч.1 ст. 131 ГПК РФ расчет взыскиваемых сумм является обязательной частью искового заявления. Это императивное требование. Поэтому для расчета платы, в частности, на содержание общего имущества надо располагать двумя величинами: общедомовыми обязательными расходами на содержание общего имущества и соотношением площади квартир по техническому паспорту к общей жилой площади дома, также устанавливаемой из технического паспорта.

Кроме того, согласно п. 6.5. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014)"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" предусмотрено проведение осмотров общего имущества. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия решения о соответствии или не соответствии проверяемого общего имущества ( его элементов) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов. Только при наличии указаний в акте осмотра выводов о полном соответствии проверяемого общедомового имущества требованиям закона, возникает право на выставление счетов на оплату оказанных услуг. Отсутствие названных актов лишает права истца на выставление каких-либо претензий относительно содержания общего имущества вообще. Указанная норма практически продублирована в ст. 37 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 05.05.2014) "О защите прав потребителей" Потребитель обязан оплатить выполненную исполнителем в полном объеме работу после ее принятия потребителем.

Помимо этого, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 14.11.2014)"О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"(вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов")требует указания в платежном документе объема потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведения сточных вод. Из вышеизложенного следует вывод, что закон требует оплаты не за виртуальные, а за фактически предоставленные услуги, поскольку речь идет е о налогах, а о сфере возмездных услуг. Отсутствие соответствующих положений в Уставе управляющей организации и возможное не заключение договора управления, что также не редкость, указывают на не законность выставления счетов. У пользователей имеется обязанность оплачивать коммунальные услуги, но только в объемах фактического потребления

Потребителю коммунальных и жилищных услуг на основании Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предоставлено право на возмещение морального вреда

Статья 15 указанного закона гласит: моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При установлении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные обстоятельства. Учитывается степень физических и нравственных страданий. Причем размер компенсации морального вреда определяется вне зависимости от возмещения имущественного.

Из рассматриваемых дел было подано 296 апелляционных жалоб на решения суда первой инстанции по искам о взыскании платы за коммунальные платежи, из них в 226 апелляционных определениях 　судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения и 56 решений отменены полностью или в части.

Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" устанавливает обязанность получения лицензий управляющими организациями. Поправки, касающиеся порядка выдачи лицензии, введены в действие с 01 сентября 2014 года, а окончательный переход на лицензирование состоится с 01мая 2015 года. С этой даты вступает в силу ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Необходимость принятия закона бесспорна: ЖКХ- одна из проблемных сфер. 57 % всех обращений, поступающих в госорганы связана именно с ЖКХ . Оставшиеся на рынке компании подвергнуться тщательной проверке и учету со стороны государства